Khu dân cư Mỹ Phú tại phường Phước Long, TP. Hồ Chí Minh vừa có đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được công bố, làm cơ sở cho việc triển khai một loạt dự án nhà ở trong khu vực. Trong đó, sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan của dự án Imperia Sensa Park do MIK Group phát triển đáng chú ý bởi quy mô đất khoảng 5ha và cách bố trí tích hợp nhiều loại hình sản phẩm trong cùng một tổng thể.
Mặt bằng Imperia Sensa Park được tổ chức theo mô hình khu đô thị nén (compound), trong đó biệt thự, nhà liên kế và chung cư cao tầng được phân vùng riêng biệt nhưng vẫn nằm chung trong một ranh giới quy hoạch, chia sẻ hạ tầng xã hội và cảnh quan chung.
Vị trí và ranh giới tự nhiên của khu đất dự án
Khu đất dự án được giới hạn bởi hai yếu tố mặt nước quan trọng. Phía Bắc giáp sông Rạch Chiếc, phía Đông giáp kênh Một Tấn. Hai đường ranh này được thể hiện trên bản vẽ bằng nét đứt màu xanh, đóng vai trò hành lang bảo vệ sông kênh, đồng thời tạo thành vùng đệm cảnh quan bao quanh phần lớn chu vi phía Bắc và Đông của khu đất.
Về khả năng tiếp cận, dự án có nhiều hướng kết nối khác nhau. Phía Tây giáp khu nhà ở Riviera Cove đã hình thành từ trước. Phía Nam hướng ra đường Liên Phường Phước Hữu và khu dân cư Hưng Phú. Riêng phía Đông kết nối ra đường Võ Chí Công, tuyến đường được tài liệu tổng quan dự án nhắc đến như mặt tiền chính. Việc có nhiều hướng ra vào giúp khu đất không bị phụ thuộc vào một lối duy nhất, cũng thuận lợi hơn cho việc phân luồng giao thông nội khu sau này.
Khu biệt thự song lập bố trí dọc sông Rạch Chiếc
Trên mặt bằng, các lô ký hiệu BT1, BT2 nằm dọc cạnh phía Bắc, tiếp giáp trực tiếp sông Rạch Chiếc. Đây là vị trí có lợi thế cảnh quan nổi bật trong toàn bộ khu đất. Theo tài liệu tổng quan dự án, đây chính là các căn biệt thự song lập.
Cách sắp xếp này khá phổ biến trong các đồ án quy hoạch khu dân cư ven sông, khi phần đất có giá trị cảnh quan cao nhất thường dành cho sản phẩm diện tích lớn, mật độ thấp thay vì xây dựng dày đặc.
Các lô nhà liên kế xen kẽ mảng xanh khu vực trung tâm
Nhóm sản phẩm thứ hai là nhà liên kế, ký hiệu từ LK1 đến LK4, được bố trí thành từng cụm hình chữ nhật ở khu vực trung tâm và phía Nam khu đất, dọc theo các trục đường nội bộ từ đường số 1 đến đường số 7. Mỗi lô LK có quy mô diện tích và mật độ xây dựng khác nhau.
Ví dụ, lô LK4 có diện tích 2.342,53 m², bố trí 76 căn liên kế cao 4 tầng với mật độ xây dựng 75,9%. Các cụm nhà liên kế được xen kẽ với khoảng cây xanh thay vì xếp thành khối liền mạch. Cách làm này giúp nhiều căn hơn có mặt tiền tiếp cận trực tiếp đường nội bộ, đồng thời giảm cảm giác bí bách thường thấy ở khu nhà phố mật độ cao.
Khối chung cư cao tầng với 922 căn hộ
Nhóm sản phẩm thứ ba là khối chung cư, ký hiệu CC, đặt tại khu vực phía Nam – Tây Nam của dự án, gần lối vào từ hướng Riviera Cove. Theo tài liệu tổng quan, đây là 2 block cao 25 tầng nổi cùng 2 tầng hầm, cung cấp tổng cộng 922 căn hộ.
Việc đặt khối cao tầng tách biệt tương đối so với khu biệt thự ven sông giúp hạn chế xung đột về mật độ sử dụng và tầm nhìn giữa hai nhóm sản phẩm vốn có đặc tính vận hành khác nhau – một bên là căn hộ nhiều hộ dân, một bên là biệt thự thấp tầng cần sự riêng tư.
Diện tích cây xanh và hạ tầng xã hội trong khu compound
Bên cạnh ba nhóm nhà ở, mặt bằng dự án cũng dành riêng diện tích cho trường học và cây xanh. Ký hiệu GD thể hiện vị trí trường mầm non diện tích 5.090 m², đặt gần trục đường số 7 ở khu vực phía Nam – vị trí thuận lợi để phụ huynh đưa đón mà không cần đi sâu vào nội khu. Ngoài ra còn một khu ký hiệu HT gần lối vào phía Tây Bắc, gắn với công trình hạ tầng kỹ thuật đi kèm.
Về cây xanh, các ký hiệu CX1, CX2 là đất cây xanh sử dụng công cộng, còn CXCL là cây xanh chuyên dụng dạng cách ly. Những mảng xanh này được bố trí rải rác xen giữa các cụm nhà liên kế và chạy dọc ranh giới tiếp giáp kênh Một Tấn ở phía Đông, vừa làm cảnh quan vừa đóng vai trò vùng đệm kỹ thuật hạn chế tác động từ khu vực kênh rạch vào không gian sống bên trong.
Thông số quy hoạch tổng thể và mật độ xây dựng
Theo tài liệu tổng quan, Imperia Sensa Park có tổng quy mô khoảng 5ha với mật độ xây dựng 30,5%. Đây là tỷ lệ tương đối thấp, đồng nghĩa gần 70% diện tích còn lại dành cho cảnh quan, giao thông nội khu và không gian mở thay vì xây kín đất.
Mức mật độ này thường xuất hiện ở các dự án ưu tiên chất lượng sống hơn là tối đa hóa số lượng sản phẩm trên một diện tích đất giới hạn. Khách hàng quan tâm đến các thông số này có thể tham khảo thêm thiết kế Imperia Sensa Park để hình dung rõ hơn cách bố trí không gian sống thực tế.
Đơn vị phát triển và các nhà thầu tham gia dự án
Dự án do MIK Group phát triển. Studio Milou đảm nhận thiết kế kiến trúc và cảnh quan, ONG&ONG phụ trách thiết kế nội thất, Ricons là tổng thầu xây dựng, còn CORE giữ vai trò tư vấn giám sát.
Sự tham gia của các đơn vị tư vấn thiết kế nước ngoài như studio Milou và ONG&ONG ngay từ giai đoạn ý tưởng kiến trúc cho thấy dự án được chuẩn bị khá bài bản, không chỉ dựa vào năng lực thi công trong nước như Ricons.
Nhiều người tìm hiểu mặt bằng Imperia Sensa Park thường thắc mắc giá bán từng loại sản phẩm – biệt thự, liên kế hay căn hộ – đã được công bố hay chưa, cũng như thời điểm bàn giao dự kiến. Đến nay MIK Group chưa đưa ra bảng giá chính thức cho các phân khu này. Anh/chị quan tâm có thể liên hệ đội ngũ tư vấn dự án để được cập nhật cụ thể hơn về tiến độ và mức giá từng loại hình sản phẩm.
